L’importance de la rédaction des clauses d’un bail commercial pour assurer l’efficacité du contrat

La clause « tous commerces », permet au bailleur d’exercer dans les lieux loués toutes activités commerciales ou artisanales.
Cette activité peut être modifiée au cours du bail sans que le bailleur puisse s’y opposer en invoquant un changement de destination.
Le preneur devra alors supporter le coût des travaux propres à lui permettre l’exploitation de cette nouvelle activité.

Cela signifie-t-il qu’il devra supporter les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de cette nouvelle activité ?
Pas forcément.

Ainsi, en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, ce qui implique de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’activité au preneur même si elle est différente de celle exercée au début du bail (cour de cassation 4 juillet 2019 n°18-17.107)

Cette obligation subsiste même s’il y a dans le bail une clause stipulant que le preneur a pris les lieux en l’état.
Autrement dit, par principe, en présence d’un bail tous commerces, si le preneur change d’activité en cours de bail, les travaux de mise aux normes de sécurité sont à la charge du bailleur.

Il est néanmoins possible d’éviter une telle charge pour le bailleur.

Ainsi, nous vous conseillons de ne pas autoriser une destination « tous commerces » mais de délimiter l’activité autorisée, ou d’insérer une clause qui prévoit expressément que les travaux de mise aux normes sont à la charge du preneur en cas de changement d’activité. (Civil 3 15 juin 2010, n° 09-67.103)
Les clauses d’un bail commercial doivent être précises afin d’éviter toutes difficultés d’interprétation.

ACTIVE AVOCATS vous assiste dans la rédaction de ces baux pour éviter de telles difficultés.

Auteur : Valérie MOULIN