EXPULSION : DÉFINITION DE LA VOIE DE FAIT

La LOI n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite ou « loi anti-squat » a clairement entendu faciliter la tâche des propriétaires d’immeubles occupés de manière illicite.

Depuis son entrée en vigueur, les personnes qui « sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » se voient désormais privées des délais protecteurs :

• Le délai de 2 mois après le commandement d’avoir à quitter les lieux,
• Les délais octroyés par le Juge pour quitter les lieux (d’une durée renouvelable d’un mois à un an),
• La fameuse trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Si la suppression de ces délais est une vraie aubaine pour les propriétaires d’immeuble, encore faut-il déterminer dans quel cas ils peuvent l’invoquer.

Sur ce point, les notions de manœuvres, de menaces et de contrainte, prévues par la loi, ne souffrent d’aucune difficulté d’interprétation.

Toutefois, quid de la voie de fait qui a fait son entrée dans les textes civils ? Est-ce que le fait d’occuper un lieu sans aucun droit ni titre constitue en soi une voie de fait ?

La question a son importance puisqu’en fonction de son acception par le Juge, le propriétaire d’un immeuble occupé de façon illicite pourra, ou pas, exiger l’expulsion immédiate et sans délai de l’occupant indésirable.

Or, si la notion de voie de fait est bien définie en matière administrative, le concept est encore bien flou en matière civile.

La Cour d’appel de Lyon a jugé le 30 juin 2020 (n° 19/06727) que « le fait de prendre possession d’un local sans y être autorisé par le propriétaire et sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l’étendue de ses droits, constitue incontestablement une voie de fait, même en l’absence d’effraction ou de dégradation des lieux occupés ».

A contrario, dans des décisions plus récentes :

• La Cour d’appel de Paris a considéré le 5 janvier 2022 (n°21/06704) que la voie de fait ne pouvait «résulter de la seule occupation sans droit ni titre »,
• La Cour d’appel de Toulouse a précisé le 12 juillet 2023 (n°22/03192) que la voie de fait exigeait « la preuve d’une dégradation ou d’une détérioration des locaux concernés ayant permis l’entrée dans les lieux, imputable aux occupants».

Récemment saisi de la question, le Pôle de la Proximité et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Lyon, a indiqué dans un jugement du 25 mars 2024 (n°23/04429) que la voie de fait, en droit privé, est constituée par « l’atteinte violente à une situation légitime faite par toute personne dont l’action ne peut se justifier d’aucune disposition contractuelle, légale ou réglementaire » avant de se ranger du côté de la Cour d’appel de LYON en jugeant que la seule prise de possession d’un local, sans l’autorisation de son propriétaire et sans avoir été abusé ou induit en erreur, constitue une voie de fait.

Une position assez favorable aux propriétaires, ces derniers pouvant désormais solliciter l’expulsion immédiate et sans délai de tout occupant entré dans leur local sans autorisation.

ACTIVE AVOCATS est à votre disposition pour vous assister en cas d’occupation illégale de votre bien immobilier.

Auteurs :

Amandine MAGNAT
Valérie MOULIN